信阳律师陈晓刚---- 谈签订合同注意的法律问题 作者：陈晓刚主任来源：找法网日期：2020年02月21日 1、经济形势变化导致部分企业不能正常履约，少数企业会利用企业之间合同手续上的欠缺逃避违约责任。完备的书面合同对于保证交易安全乃至维系与客户之间的长久关系十分重要。建议您尽可能与客户签署一式多份的书面合同，保持多份合 同内容的完全一致并妥善保存。 　　2、受经济形势变化影响，在合同履行过程中双方变更合同内容，包括数量、价款、交货、付款期限等现象较多，但为避免纷争，建议您妥善保管对于证明双方之间合同具体内容具有证明力的下述资料：与合同签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子邮件、传真、信函等资料。 　　3、建议您完善有关公章保管、使用的制度，杜绝盗盖偷盖等可能严重危及企业利益的行为。在签署多页合同时加盖骑缝章并紧邻合同书最末一行文字签字盖章，防止少数缺乏商业道德的客户采取换页、添加等方法改变合同内容侵害您的权益。 　　4、企业业务人员对外签约时需要授权。建议您在有关介绍信、授权委托书、合同等文件上尽可能明确详细地列举授权范围，以避免不必要的争议。业务完成后建议您尽快收回尚未使用的介绍信、授权委托书、合同等文件。 　　5、企业业务人员离开您的企业后，建议您在与其办理交接手续的同时，向该业务人员负责联系的客户发送书面通知，告知客户业务人员离职情况。 　　6、如果您认为客户在与您签署合同过程中存在欺诈、胁迫行为的，或者您事后发现签署合同时对合同内容有重大误解，或者您认为合同权利义务安排显失公平的，您可以请求法院撤销合同。但是务必自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则您将失去请求法院撤销合同的权利。当然，您在撤销权行使期限内提出的请求是否能得到法院支持还将取决于您所举证据是否充分。 　　7、您在签订合同时可能为了确保合同履行而要求对方交付定金，由于“定金”具有特定法律含义，请您务必注明“定金”字样。您如果使用了“订金”、“保证金”等字样并且在合同中没有明确表述一旦对方违约将不予返还、一旦己方违约将双倍返还的内容，法院将无法将其作为定金看待。 　　8、如果您的业务需要对方提供保证担保的，在与相关客户签署保证合同时请务必表述由保证人为债务的履行提供保证担保的明确意思，避免使用由对方“负责解决”、“负责协调”等含义模糊的表述，否则法院将无法认定保证合同成立。 　　9、您也可能为了业务需要向他人提供保证担保。无论您是债权人还是保证人，建议您在签署保证合同时写明保证期间起止点。如果您与对方约定的保证期间长于两年，法律将视保证期间为两年。如果没有明确约定，法律将视保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。虽然选择“连带保证”还是“一般保证”取决于您与客户之间的谈判磋商，但保证合同中务必写明“连带保证”或者“一般保证”字样。如果没有明确约定，法院将认为是连带责任保证。 　　10、如果您是债权人，采取“一般保证”方式的保证合同所担保的债务到期后没有偿还的，请务必在保证期间内向债务人和保证人提起诉讼或者仲裁。采取“连带保证” 方式的保证合同担保的债务到期后没有偿还的，请务必在保证期间内以可以证明的有效方式向保证人明确要求其立即履行担保义务。如果您没有在保证期间内行使您的权利，保证人将免除对您的担保责任。 　　11、如果您的业务需要对方提供抵押担保的，建议您在签署抵押合同时立即与您的客户到有关登记机关办理登记手续。仅有抵押合同而没有办理登记手续将可能使您的权益丧失实现的基础。不必要的拖延和耽搁将可能使您的权利劣后于在您之前办理登记手续的其他企业。如果您的客户在签署抵押合同后拖延、拒绝协助您办理抵押登记手续的，建议您尽快向法院起诉请求法院帮助您强制办理登记手续。 　　12、如果您的业务需要对方提供质押担保的，建议您在签署合同时立即与您的客户办理质押担保物或者权利凭证的交接手续。仅仅签署质押合同而没有实际占有质押物的，法院将无法保护您实现质押权的请求。 以上内容由陈晓刚主任律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电陈晓刚主任律师咨询。   陈晓刚主任律师 服务地区：河南-信阳 专业领域：刑事辩护,交通事故,企业法律顾问,建筑工程,合同纠纷,房产纠纷,公司法 手机热线：139 3760 8015 （08:00-21:30） 非接听服务时限内请：在线咨询国银信阳分所 陈晓刚     我国《物权法》创设了不动产的预告登记制度，《民法典》继续保留这一制度，《民法典》第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”  预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。预告登记赋予被登记债权以一定物权效力，对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力;现时登记权利人的物权处分自由受到限制。从预告登记的效力来看，它具有保全效力、对抗强制执行对的效力以及破产保护效力（比较复杂本文不阐述），但不具有其担保债权的代为效力。  一、商品房预售合同备案不等同于预告登记，不具有预告登记的法律效力。实践中很多买受人混淆了合同备案和预告登记。《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条：“申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。 预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。 申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”可见，预售合同备案属于行政管理范畴，合同备案不等同于预告登记本身，备案不产生预告登记的法律效力。参考案例：人民法院案例选湖南省高级人民法院（2017）湘民终100号判决。  二、保全的效力。预告登记的目的是保障债权的实现，保障预告登记的债权能够顺利转化为物权。对于预告登记后不动产“一物数卖”的情形，出卖人先后与多个买受人签订房屋买卖合同，办理预告登记的买受人优先于未办理预告登记的买受人优先实现物权，出卖人对其余买受人承担违约责任。《民法典》第四条“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”如果出现出卖人为第三人办理了物权变动登记的，预告权利人有权请求更正登记。对于预告登记后不动产被抵押的情形：《不动产登记暂行条例实施细则》第85条“预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。”因此即使出卖人办理了抵押预告登记也不得对抗不动产买受人的权利。参考案例：胡某诉襄阳一房地产公司合同纠纷案（2014）卾襄阳中民三终字第00389号。  三、对抗强制执行对的效力。预告登记能够使普通债权产生对抗第三人的效力。法律没有明确规定预告登记能否对抗强制执行。但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条 “金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”值得注意的是人民法院虽不能采取强制措施拍卖或变卖处分，但可以采取查封等保全措施，只有预告登记权利人取得不动产物权时法院才应解除查封。  四、标的物灭失，预告登记权利人的债权不具有代位效力。商品房预售合同或者房屋买卖合同预告登记后，如果商品房确定不能建成或房屋灭失，则预告登记权利人转移房屋所有权的请求权因履行不能转化为损害赔偿请求权、不当得利请求权，该请求权为一般债权而非具有担保债权。而嗣后设立的抵押权所担保的债权债在代位物上具有优先受偿权。参考案例：中国农业银行佛山三水支行诉谭文炽金融合同纠纷案（2015）佛三法民二初字第927号判决。   以上内容由陈晓刚主任律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电陈晓刚主任律师咨询。   陈晓刚主任律师 服务地区：河南-信阳 专业领域：刑事辩护,交通事故,企业法律顾问,建筑工程,合同纠纷,房产纠纷,公司法 手机热线：139 3760 8015